¿Es buen momento para comprar vivienda en Colombia? Tasas, oferta y precios tras el congreso de Camacol

El congreso de Camacol dejó una pregunta en el aire para cualquier persona que esté pensando en comprar: con ventas cayendo, tasas altas y subsidios inciertos, ¿conviene comprar ahora o esperar? La respuesta depende menos del titular y más de tres variables concretas: el costo del crédito, la oferta futura y el uso que le darás al inmueble.

El costo del crédito hoy

• Las tasas hipotecarias van de cerca de 11,44% a 16,35% efectivo anual según entidad y tipo de vivienda, con las más bajas en el Fondo Nacional del Ahorro (El Colombiano).
• Los bancos publican tarifarios con diferencias entre VIS y no VIS y entre crédito en pesos y en UVR, como el de BBVA vigente desde el 6 de octubre. Compara siempre la tasa efectiva anual y el costo total, no solo la cuota inicial del crédito.
• En las zonas afectadas por el terremoto, varios bancos anunciaron créditos de vivienda al 8% efectivo anual (Portafolio); Bancolombia dispuso más de $5 billones para esa recuperación (Portafolio).
• Como referencia, las tasas hipotecarias llegaron a niveles cercanos a 18% antes de bajar hacia 11% en 2024, según Camacol (Valora Analitik). Con la tasa del Banco de la República otra vez al alza, una nueva baja no es inmediata.

La oferta futura

Las iniciaciones de vivienda cayeron a un ritmo de unas 110.000 unidades al año, el mínimo desde 2011 según Camacol (ABC Economía), mientras el déficit habitacional sigue en 25,6% de los hogares (Camacol). Lo que no se inicia hoy no se entrega en dos o tres años. Si la demanda se recupera cuando bajen las tasas, puede encontrarse con menos vivienda nueva disponible, algo que en el pasado ha sostenido los precios.

Esperar a que bajen las tasas tiene un costo posible: comprar después en un mercado con menos oferta. Comprar hoy tiene un costo seguro: una cuota más alta. Cuál pesa más depende de tu caso, no del mercado.

Si compras para vivir

• La pregunta no es si es el mejor momento del ciclo, sino si la cuota cabe con holgura en tu flujo hoy y en un escenario de tasas más altas si el crédito es variable.
• Si tomas crédito a tasa fija hoy y las tasas bajan después, normalmente puedes buscar una compra de cartera; la flexibilidad tiene valor.
• No cuentes con el subsidio de Mi Casa Milagro hasta que esté reglamentado y asignado.

Si compras para invertir

Aquí la vara es más exigente. Un inmueble para arrendar tiene que competir con lo que paga hoy un CDT, cerca de 13% efectivo anual en las entidades que mejor pagan (El Espectador), y un arriendo neto en Colombia suele rendir bastante menos que eso. La apuesta, entonces, es la valorización, que no está garantizada. Lo explicamos en cuánto rinde de verdad un arriendo.

Hay otra forma de tener exposición al sector sin comprar un inmueble: financiar proyectos con deuda. En un ciclo en el que la banca es más selectiva, proyectos con licencias, ventas y avance de obra buscan financiación alternativa, y el inversionista cobra un rendimiento pactado con prelación de pago y garantías, aunque con iliquidez durante el plazo y sin rendimiento garantizado. Es el tipo de operación que estructura Basalto; los proyectos abiertos están en proyectos.