Congreso de Camacol 2026: el diagnóstico de la vivienda y lo que viene para la construcción

Camacol instaló en Cartagena su Congreso Colombiano de la Construcción en la semana del 21 de octubre de 2026. Fue el primero con el gobierno de Abelardo de la Espriella, con el que el gremio dijo tener una oportunidad de trabajo conjunto, y llegó en un momento delicado: la vivienda viene de dos años de caída, el país atiende la reconstrucción tras el terremoto del 10 de agosto y el presupuesto de 2027 recorta los apoyos con los que el sector contaba.

El diagnóstico: la construcción de vivienda en mínimos

• Con corte a agosto, las ventas de vivienda nueva caen 12%, los lanzamientos más de 17% y las iniciaciones de obra 14%, según las cifras de Coordenada Urbana que presentó Guillermo Herrera, presidente de Camacol (ABC Economía).
• El ritmo de iniciaciones quedó en unas 110.000 viviendas al año, un nivel que iguala los mínimos de octubre de 2011 (ABC Economía; Radio Hoy).
• El presupuesto de 2027 deja a Fonvivienda con unos $87.000 millones libres para inversión, lo que restringe los subsidios tradicionales a la compra (Portafolio).
• El déficit habitacional sigue alto: 25,6% de los hogares, unos 4,8 millones, en 2025 según el análisis de Camacol sobre datos del DANE (Camacol).

Las iniciaciones de hoy son las entregas de dentro de dos o tres años. Un mínimo de iniciaciones en 2026 anticipa menos oferta de vivienda nueva hacia 2028, con independencia de lo que pase con la demanda.

La propuesta: $98 billones esperando arrancar

El dato central del congreso fue el inventario: más de 1.400 proyectos, cerca de 257.000 viviendas, por unos $98 billones, que ya están en preventa y esperan cumplir sus puntos de equilibrio para iniciar obra (Portafolio; El Universal). Camacol estima que movilizar esa cartera podría sostener hasta 2,3 millones de empleos directos e indirectos, y propuso que la vivienda sea uno de los sectores estratégicos de la meta del Gobierno de crecer al 6% (Semana).

Para destrabarla, el gremio pidió no renunciar a los subsidios, recuperar los mecanismos de apoyo a compradores, mejorar los incentivos tributarios, involucrar a las cajas de compensación y ajustar las condiciones de crédito (La República). Al mismo tiempo reconoció que el ajuste fiscal es prioridad antes de retomar los subsidios a gran escala (La República).

Reconstrucción y Mi Casa Milagro

El otro gran tema fue el terremoto. El Gobierno reemplazó Mi Casa Ya por Mi Casa Milagro, dentro del Plan Milagro de Reconstrucción, con prioridad para las zonas afectadas. Camacol reconoce esa prioridad, pero advierte que el programa no alcanza para la escala del daño y que, si los subsidios se concentran en la reconstrucción, la demanda de vivienda formal en el resto del país sigue sin apoyo (El Heraldo). Lo detallamos en lo que se sabe de Mi Casa Milagro.

El contexto que lo complica: tasas altas

Todo esto ocurre con la tasa del Banco de la República en 12,25% tras el alza de septiembre. La vivienda es de los sectores más sensibles a las tasas por partida doble: el comprador necesita crédito hipotecario para cerrar, y el constructor necesita crédito para ejecutar la obra. Hoy las tasas hipotecarias van de cerca de 11,4% a más de 16% efectivo anual según la entidad y el tipo de vivienda (El Colombiano).

Qué esperar, y qué significa para un inversionista

• Corto plazo: sin subsidios amplios y con tasas altas, la recuperación de ventas dependería sobre todo de que bajen las tasas hipotecarias.
• Mediano plazo: el bajo nivel de iniciaciones reduce la oferta futura. Cuando la demanda se recupere, puede encontrar menos vivienda nueva disponible, lo que suele sostener precios.
• Financiación: con la banca más selectiva, los proyectos sólidos que ya tienen licencias y ventas buscan fuentes alternativas para cerrar su estructura de capital.
• Riesgo: un ciclo bajo también significa proyectos que no llegan a punto de equilibrio. La selección del promotor, la ubicación y las garantías pesan más que nunca.

Para quien invierte, un ciclo así no es una señal de quedarse por fuera, sino de leer el ciclo con más cuidado. Comprar sobre planos en un mercado que se enfría asume el riesgo de que el proyecto no arranque; financiar con deuda proyectos que ya tienen avance, ventas y garantías es un perfil distinto, con prelación de pago y rendimiento pactado, aunque nunca garantizado. Los proyectos que estructura Basalto están en proyectos.